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2008年第九期《大风起》——然后怎样  

2008-10-06 14:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年第九期《大风起》

 

 

 

文:杨熙    

杨熙,《新浪乐居》主编

 


从目前的情况看,如果政策面不发生大的变化,市场观望气氛没有被打破
下半年楼市的价格有可能会继续下探

 


  “传奥运会开幕式的点火仪式将由证监会某主席全身捆绑中石油油桶从6124米高空跳下,反弹至2719米高度的时候,在小幅震荡维持稳定的状态下,点燃主火炬。全场观众起立,高唱主题歌曲《非洲人民再黑也黑不过大小非》。祝奥运快乐,呵呵。”
   这是2008年8月8日奥运会开幕式前,我收到的一个短信,充分体现了股民和网友的诙谐与智慧。这大约也是我在奥运期间收到的最经典的短信段子。
   对绝大多数股民来说,2007年之所以在5.30后还能勇敢地继续跨进股市,大概都是因为心存“奥运”概念。就像股民认为一次成功的“人大会议”、“周年大庆”,股市应该翻红庆祝一样,大家原以为,“奥运盛事”应该是对股市最大的支撑,至少在奥运会期间,政府或者多方面力量一定会让股市红红火火。结果是,即使在奥运开幕当日,股市仍然“不以人为意志为转移”地继续大跌。
   股市有奥运期盼,楼市又何尝没有,尤其对北京楼市而言。
   大概是2000年,我刚刚入行的第一个外出采访就是当今紧邻“鸟巢”场馆群的“风林绿洲”开发商。当时的风林绿洲卖5000多元,卖得并不好,开发商也一度资金吃紧据说很有些艰难。虽然彼时申奥还没成功,开发商的哥们儿已经开始给我描绘“奥运”楼市来临后“风林绿洲”的美好蓝图,并举例说,就像股市你不能高点进入,而要在低点提前进入一样,当前是最佳购买时机,随着申奥成功,政府投入增多,类似个股价值提高,风林绿洲未来会有很好的涨幅。这哥们儿最后给出的涨幅是可能会达到10000多元。现在看来,这个当时觉得不可思议的价格显然已经保守。
   也有更贪婪的,2007年中期的时候,我在网上偶然看到一个帖子也是讨论风林绿洲,二手房的买卖者或者炒家们信誓旦旦这个盘一定会涨到3万元。给出的时间是08年奥运会的时候。大家都期待着奥运会前北京楼市涨到天价去。
   回过头来看,2007年的房价确实涨得实在太不正常了。北京楼市自1998年福利分房后,2000-2005年都是平稳增长,2005-2006年开始提速增长。到2007年,只能用暴涨来形容。北京大多数房子在2007年都暴涨了50%,甚至更多。这样的市场几乎是不需要任何营销的,因为已经“不营而销”。
   这样的好日子,在2007年10月,央行第二套房政策的实行后终结。受央行第二套房实行房贷首付款增多,利率调高的政策影响,挤掉了市场一大部分投资的需求。2008年上半年的汶川大地震、紧接着的奥运盛事并由此带来的单双号出行、治安安保措施增强,客观上也影响了楼市的注意力。随着房价的不断走弱信号,又严重影响了人群的购买意愿。预期又反作用到楼市表现上,这样的情况往往又变成持续地循环影响。
也就是在2007年年底,楼市的状态就不太景气,还没有等到2008年奥运会,北京的盘比房价(每个楼盘自己跟自己卖得最好时候的均价相比),已经大概普遍下跌了20%。还有的降得更多,因为之前他们涨得也最快。
   从目前的情况看,如果政策面不发生大的变化,市场观望气氛没有被打破,下半年楼市的价格有可能会继续下探。
   首先,其实大多数项目还是有下降空间的。
   2008年下半年入市的项目中,除非是2006年下半年、或者2007年高调拍卖出来的土地,他们的地价成本将会非常高昂。大多数项目按照市场目前的售价再降下一两成,就单个项目利润而言,依然还会很好。
   我所知的东四环边上一个项目,2005年开始卖的时候精装修5000多元起价,理论上来讲,这个价格它虽然不能多赚但是应该也有所盈余,超过这个价格几乎是净利润。这个项目去年在高位的时候精装修卖到16000元。今天如果以12000左右的毛坯房入市,在市场中显然还是很有竞争力,利润依然有,只是多少的问题。
   第二,大多数楼盘不敢明目张胆降价主要忌讳如何对前期业主交代的问题。
   一个老楼盘推二期、三期的时候肯定会有顾虑,如果降价了,如何对一期的业主交代呢。这是一个很头痛的问题。
   但是,还有很多全新开盘的项目则没有这样的负担。如果说老盘还有包袱的话,新盘完全没有包袱,完全可以轻装上阵。
   从市场策略上,它也犯不着高价入市,背负市场风险,而是低价入市,再伺机观察市场走势,根据下一步走势,再调整价格策略。
   而新项目直接低价入市,势必又对周边在售项目产生很大压力和影响。
   第三、考虑到奥运的延迟、滞后效应,下半年还有大量新盘将要入市,市场供应量将会大增。因为9月、10月可能是很多发展商这一年必须抓住的卖房时间,也是最后的卖房好时间。
   如果今年的9月、10月再不卖房,今年的销售指标就可能完不成。销售指标完不成,年底却必须要把一个年度该付的钱全部付清,地价款、工程款、民工款。年关难过。房地产企业也不例外。
   需要说明的是,房价的小幅下跌,并不意味着市场就不好。有可能正是在这种价格小幅调整的策略下,能出现成交量的放大,造成市场的火爆。
   先有量,才能追求价。这是股市之道。房价太高了,总得有人先让步吧。要么购房者跳起来,尽力去摸房价的天花板。要么房价降下来点,去适应购房者。
   房价不会长期深幅下跌。这是万科总经理郁亮在奥运期间给员工内部信件的主要观点。
   对北京而言,可能也是如此。本身北京市场的刚性需求就非常旺盛。第一次购房的需求和改善性住房的刚性需求仍然非常巨大。
   不容忽视的是,北京五环之内,确实很难找到可以出让的土地。这两年冒出来的项目,大部分是前几年就拿下来的土地。这批土地开发完毕后,土地的稀缺资源,在2009年之后会更加明显。新的市场紧缺气氛可能会在2010年左右来临。
   而对房地产的投资需求虽然受到暂时的压抑,但是并没有消失。何况,这一轮周期的楼市股市意义重大,经历过波峰波谷固然让大家深刻认识到“投资有风险、入市需谨慎”,但更重要的是,它已经成功地给每个国人洗了脑,投资意识会空前提高,房地产和股票未来作为投资的主力产品还会在未来再放光芒。只是,大家在初期的时候会更加谨慎。
   “金牌、掌声、惊喜、遗憾、感动、泪水,那些曾经充斥在我们生活中的奥运符号,将留在时间深处,成为美好的记忆。生活仍将继续。”这是官方的奥运报纸,北京《竞报》在奥运闭幕后的一句评论。
然后呢,然后怎样?

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