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2008年第九期《大风起》——土地被崇拜 地产…  

2008-10-06 13:54:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年第九期《大风起》——土地被崇拜 地产… - soho小报 - SOHO小报的博客

2008年第九期《大风起》

 

 

文:胡安东
胡安东,《中国房地产报》副总编辑兼执行主编

 


眼下,大家都在总结房地产的前途,分析后奥运地产的走势
寻找大萧条背后的来龙去脉。原因自然很多。但若从源头寻找,我以为
如果继续让土地崇拜情结这么蔓延下去,房地产颓势肯定难以扭转
因为万事都得从源头去找。否则反思得再深刻也是装深沉

 


   现在许多二三线城市的市长、区长要想见个大地产商都需要预约排队。这可不是什么噱头,本人身上就有这样艰巨的“公关任务”。其中一项任务里,政府方面负责接待的工作人员甚至放出风来,如果哪位大地产商答应会晤,当地报纸、电视台、电台三套新闻班子都会全程跟进。尽管从政治上说,这是一个难得的高规格,但大部分地产商还是想尽一切办法推了这份荣耀。
   我知道,并不是那些大开发商不识趣、不懂场面上的事,而是他们明白,一旦那些会晤的情况被当地媒体捅出去,他就得掏钱去买地、去开发、去配套链条相当长的公共服务,包括一些自身难以去建的“蜀道”。如果这样,那杯与市长即兴喝了的酒,就有可能值几千万甚至几个亿。
   眼下,大家都在总结房地产的前途,分析后奥运地产的走势,寻找大萧条背后的来龙去脉。原因自然很多。但若从源头寻找,我以为,如果继续让土地崇拜情结这么蔓延下去,房地产颓势肯定难以扭转。因为万事都得从源头去找。否则反思得再深刻也是装深沉。
   我不会画表格,只好用写字方式描述一下土地崇拜对房地产后市的影响。首先,政府一届的任期约为五年,但凡新的行政首长履新,都需要使其城市的面貌有一个大改观,这在政府工作报告和五年规划里少不了会有详尽描述。所以说,没哪位市长、区长敢说,我任期内不搞建设、不开发房子,除非他的“子民”都是未成年人。既然这是一个大家都必须遵守的游戏规则,那么政府就不会轻易放掉这条生财之道。
   换句话说,税收是国家的,利润是企业的,只有土地才是你地方政府的。所以也就有了地方政府是“土地爷”的叫法。顺着这样捋下去,每任行政首长甫一上任,自然就成了本地最大的“招商局长”。手下人和牵线搭桥的人更明白,只有在土地上下狠功夫,方能真正找到他们需要的财神爷。
   我讲这个朴素的故事,并非没看到市长、区长们的科学发展观和民生意识,更不是贬低他们的执政智慧。其实,现在的市长、区长当得也很累。一方面,他们必须善待民生、眷顾民情,但又不能把地方财政在自己的任上给划拉少啦。因为修地铁需要投资,办教育需要投资,兴文化同样需要投资。如此把城市的各项公共指标分摊下去,地产商自然就要付出高于拍地价数倍的拿地成本,去代政府打理一些诸如土地整理费、旧城拆迁费等等,且地方税收你还不能少一分。如此长长的“资源链”梳理下来,实际上针对开发商抬高房价的那些指责,还真有可能是地产商替地方政府背了黑锅。
   那么,怎样方能逐步淡化这种土地崇拜情结?外国许多的“月亮”,还是要比中国的“月亮”圆的。比如欧美一些发达国家,就设有住宅产业的指导和监管机构,首先从地价上死死管住。也就是说,民众们不是喊面包贵吗,我就先把做面包的面粉价格和标准定得非常细,同时公开发布土地的拍卖信息,让大家对住宅开发的一揽子成本一清而楚。
   然而,中国土地管理部门虽然也改成了垂直管理,且也设置了土地储备交易中心,但重大的城市规划、土地交易行为,不可能没有政府行政首长的影子。如果谁要说类似北京王府井的重要地块是通过纯粹市场招拍挂成功的,我想此人一定不太善于讲政治。
   尤其是眼下有许多尚刚刚起步的冷门城市,以及房地产业没有达到“天花板”的次热门城市,在找不到一个好买主的情况下,倘若哪个土地储备交易中心的下级耽误了拍地的大事;得罪了哪个有意思去拿地的地产商,那不“斩立决”才怪啦。这貌似与贵阳市白云区委、区政府办公室联合下发红头文件,要求辖区干部、职工每人团购100斤番茄没多大区别。
   最近,我看到许多政府都在搞新的机构设置和改革,比如“大工信部”已将烟草、汽车、通信等资源整合为一体;新成立的国家能源局也将煤炭、石油管理资源拧成一股绳。不知道土地、城建、住宅产业三股资源能不能在下个五年计划也纳入行政管理的“一支笔”底下?这大概是中国“后住房时代”的另一种愿景和期待。
   道理非常简单,如果一届政府无法脱下“土地爷”的衣钵,继续在财政体制上实行土地崇拜,那么,网民们狂轰滥炸的囤地、退地,再囤地、再退地的恶性循环就无法避免。
   当然,还有一个一团乱麻的问题是,在一所城市,普通住宅是投资品?还是老百姓的容身之地;是城市GDP缩写?还是民间财富的象征?在这些基本概念没解决之前,即便有多少专家学者的呱噪,还是媒体为民请愿式的呼天抢地,大概都还是梳不清,理更乱。
   不过,这还不是我担心的最终原因。最让人心惊肉跳的,还是那些西方财经智囊和经济学人对中国城市化的一片叫好声。前几天,我在《华盛顿邮报》看到这样一份研究报告,说中国城市化大概还有30到50年的好光景。与其说这样的评估是照猫画虎,还不如说这是一剂精神鸦片。谁说发达国家就不会中国式的阿谀奉承?起码,这些洋分析师还不了解中国深刻的国情:那些进城农民的购房款由谁付?是政府保障机构?还是地方政府卖地的收入?还是分摊到地产商天价般的土地附加成本?如果这些都能推倒重来,那么中国房地业自然就天下太平啦!
   从这个角度出发,我倒希望那些地产商暂时放缓一下拿地的节奏,即便有很好的开发机会,也要看一看地价能否承受,你的房屋能不能出手。否则血本无归不说,当网民骂你是暴利的“吸血鬼”那叫活该!

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