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SOHO中国启动10亿美元IPO带来与众不同的投…  

2007-09-25 09:54:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          SOHO中国启动10亿美元IPO带来与众不同的投资概念
                Anette Jönsson 2007年9月12日

  SOHO中国,这家专注于周转快速的商业地产项目开发的北京房地产开发商,将为投资者带来一个与众不同的投资概念。

  每次有新的大陆房地产公司寻求在香港上市时,投资者考虑的关键问题之一就是为什么他们要购买一支新股,而不去购买一个具有稳定业绩记录的已上市公司的股票?

  过去,这个问题的答案可能是:这家即将上市的公司的业务集中在不同的地域,或者开发的物业形态不同,或者土地储备更多,但随着上市公司数量日益增多,新上市的公司要想突出自己的特色已经变得越来越难了。所以,降低估值成为大陆房地产公司IPO时主要的市场推广手段也就不足为奇了。

  但正如SOHO中国所显示的一样,发现一些新的投资概念还是有可能的。本周一,该公司开始为其即将进行的10亿美元首次公开招股展开预路演活动。这家总部设在北京的公司,主要业务集中在商业地产开发,然后以层为单位卖给其他公司或者是身价不菲的个人,买主或自用、或投资。这与市场上的大多数公司不同,那些公司的典型做法是自己持有商业地产项目作为投资资产,然后将办公和零售出租来获取收入。如果选择出售,那么通常是将整栋写字楼作为一个整体出售。

  正是这种突破传统的方式让SOHO中国明显地与其他公司区分开来。它将成为首家为投资者提供这种投资概念的香港上市开发商。一位观察家这样描述SOHO中国“当资本追逐上海甚至香港的时候,SOHO中国成为北京商业地产增长的撬动者。”

  由于住宅项目仅占SOHO中国开发的总楼面面积的21%,所以在当前政府出台政策,限制地产投机行为,遏制住宅房价飞涨的过程中,对SOHO中国影响甚微。此外,写字楼面积占到公司开发的总楼面面积的53%,零售商铺占23%,剩下的3%是酒店项目。

  同时,截至今年五月,公司总资产的67%来自地产项目销售。

  SOHO中国的商业模式注定受到投资者的极大关注,但投资者对公司喜爱和信任的程度,是否足以使他们决定购买这家公司IPO的股票,还需拭目以待。该公司及其三家帐簿管理人--- 高盛、汇丰和瑞银 ---还没有定价,尽管商业模式将很可能是一个重点考量的因素,估值也同样重要--- 尤其是当前市场正处于敏感的状态下。

不同的市场着力点也应有助于SOHO中国在面对同为北京本土房地产企业的中远地产时丝毫不示弱。中远地产目前也准备在香港上市,它的规模比SOHO中国大,但更偏重传统的住宅地产业务,它的目标是凭借其“泛渤海经济圈”的业务吸引投资者,“泛渤海经济圈”非常有潜力成为中国新的经济热点地区。中远的上市步调比SOHO中国稍前一步,已经于周一正式启动路演,目标是募集到13亿至15亿美元的资金额。

  投资者的早期反馈表明,他们对SOHO中国和中远地产都在观察中,如果符合自己的投资情况,他们将准备对这两个公司都进行投资。

  另一个能够证明这两家公司并未将对方视为竞争对手的迹象,就是高盛同时担任了这两个IPO的账簿管理人。在中远的上市过程中,高盛与中银国际和摩根斯坦利合作。按理,一家准备上市的公司不会希望正在帮助自己上市的投资银行同时也为其对手提供上市服务。

  同一时期,还有一家规模较小的住宅项目开发商奥园地产也在筹备香港上市,它希望在瑞士信贷和摩根斯坦利的帮助下募得4亿美元。来自广州的奥园地产上周开始市场推广,计划在9月18日开始路演。

 好几位香港地产大亨以承诺作为基石投资者参与SOHO中国IPO的认购,表达了对SOHO中国此次招股的认同。另据消息称,他们可能将认购不多于总集资额30%的股份,具体认购额会依据最后的定价而定。SOHO中国希望通过IPO发售的股份相当于扩大后总股本的25%至30%。

 迄今为止,已确定的基石投资者达到七家,包括嘉里集团及其掌控人郭鹤年(作为同一个主体)、九龙仓集团、中信泰富、华人置业董事长刘銮雄,渣打银行直接投资公司,中国银行直接投资公司,以及新加坡政府投资集团。

  除了这些重量级的支持者,SOHO中国还拥有自己知名的推广者,那就是公司的创立人、董事长潘石屹及身为执行董事和首席执行官的夫人张欣。潘石屹常常在中国的会议上演讲,关于他的报道常常出现在中国及国际媒体上,他被视为SOHO中国品牌的不可分割的一部分。2005年,他被《财富》(中国)杂志评为中国最有影响力的25位商业领袖之一。他也是公司许多创意的策划者,这一点很可能在上市时成为公司一个积极的方面,但也确实会引发疑问:倘若有一天他不再是SOHO中国的一部分,公司将何去何从?

  SOHO中国的主要项目都在北京,这是另一个风险。这显然是公司经过深思熟虑的选择,因为公司想集中在高消费水平城市中的高价值区域发展,北京正好符合这样的条件。观察家们认为,由于首都的地位,北京还能把全国其他地方的投资者吸引过来。但是,高度的地域集中也引发另一个疑问:如果2008年北京奥运会之后,写字楼的出租率下降,会怎么样?

  分析师们却认为,SOHO中国的客户主要面向中小企业和身家颇富的个人,这是一个风险很低的策略,因为这一群体的需求旺盛,又没有来自其他开发商的真正竞争。他们说,这颇具针对性的市场也使公司成为北京商业地产界的高手。

  到今年三月底,SOHO中国已建成的总楼面面积已达到120万平方米,另有124万平方米将在今后三年内完成,包括紧邻天安门的一块引人注目的地块。一份联合研究报告显示,商业地产的低竞争态势意味着SOHO中国将可以购买到北京许多正在谈判中的地块。这些地块可能意味着超过100万平方米的总楼面面积,将使SOHO中国的土地储备在现有基础上增加40%。

  然而,关键是要看公司是否可以持续稳步地获得有吸引力的土地,这对其他公司也一样。近年来,土地价格不断上涨,要想以有吸引力的价格继续获得土地或许会成为一个挑战。

  在SOHO中国与投资者见面时,它的各种优势当中最被强调的将是其很高的资产周转率和高利润,资产周转率预计2007年将达到89%,仅次于碧桂园。根据同一份报告,公司2006年的毛利润率达到53%,今年可能降至38%,2008年预计在40%。撰写这一报告的分析师预计2006年至2008,其净利润的复合年均增长率将达到179%。

  “我们认为SOHO的高速发展和高增长战略在中国目前的房地产市场发展阶段是领先的,正如我们所相信的,对开发商而言,迅速扩大规模和提升资产质量比积聚慢速增长的资产且占用大量资金的资本更重要,”分析师们说。

   SOHO中国的正式路演定于9月17日启动。

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