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2007年第六期《说城》——街的尺度与商业价值…  

2007-07-16 18:23:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年第六期《说城》——街的尺度与商业价值… - soho小报 - SOHO小报的博客

(2007年第六期:说城)

 

 

→蔡鸿岩   资深房地产媒体人,《楼市》杂志主编


如果问北京现在的商铺哪里的最值钱
我可以肯定地告诉你
沿街老住宅楼改造出来的底商最值钱


  自从建国后打通了长安街,北京的街道就以宽著称。但北京的街对于沿街商业的生意来说,却是宽而不当。
  近一段时间,北京地产圈里大家热衷聊商业地产。但听大家聊来聊去,发现真正理解商业地产的人竟然是凤毛麟角。以这个城市大多数地产开发商的见识和意识,也不难得出北京商业地产之所以落后于上海、深圳、重庆、武汉等这些城市的原因结论。
  记得十年前,也就是九五年前后,以万通、京港、世都、西单国际中心(现在的西单赛特)为代表的一批外销楼盘面市,带出了北京最早的商业地产。当时在邓智仁利达行指挥棒指导之下,开发商以美金热卖完了公寓后,发现真正的难题还在于如何推广商业裙楼。整售没人接单,经营一窍不通,最后只有一条道:打开散售,一卖了之。现在回头去看,当时的商业地产根本就是应付了事,毫无操盘的专业、技术可言。
  十年之后,虽然圈里的人都懂得商业地产需要专业的策划,但怎样去策划,什么样的策划才是符合商业地产需求的策划?什么样的建筑规划才是符合商业动线和商业业态需求的规划?许多人甚至连基本的理解和认识都还是很缺乏。
  有一种说法是,北京火的商街都是南北向的,东西向的商街都不成市。比如王府井、西单、前门,以及三里屯、新街口等都是南北向街。以近乎玄学的这种规论,其实从现实上并不难以解释,前述这几条街全部都是步行为主的街道,街道宽度以及步行道与街边店铺的尺度都较为符合商业需求。游客可以在街两边的店铺间随意穿行,街边走着的顾客抬头便可看到店铺橱窗内摆设的琳琅满目的商品。而北京东西向之所以少有生意火的商街,关键原因在于与百里长安街并行,建国后北京城市扩建后的主要的交通干线都是东西走向。比如前三门街、东四至西四大街、平安里到东四十条街,这些街道都成为了城市交通主干线。加上近些年城区内的道路不断拓宽,商业所需的街道尺度越来越不匹配,所以东西的街也就少有红火起来的。
  商业有一个共同的规律就是喜欢扎堆。从商业的生意角度看,宽马路就是一条大河,就象是店铺与店铺之间横加了一道栏栅,道路两侧的交通关系被阻断,商业所需要的近人尺度没有,商铺和商铺间想扎堆却人为地被阻隔,商家的生意自然就不会好做。
  以改造前后的平安大街为例,平安大街位于北京的旧城之内,从一个城市既有的规划格局看,其道路的宽窄是依照城市整体的比例来的,包括城里的胡同,他们形成了这个城市固有的纹脉肌理,人流、车流在一个适度的空间里活动交往,发生着各种经济关注。平安大街改造之后,路宽了三、四倍,车的通行量增大了,但是城市的肌理却遭到了损害。路中间一条隔离带阻断了人流,过往的车辆如洪水串流却停歇不下,一个城市贯穿东西的主动脉成为了车流穿行的隧道,古城的人文环境在车轮碾压下不复存在,街两边商户里的老板除了把车流当成景观观赏,该来的生意却因为道路拓宽了而有减无增。
  商业价值因道路拓宽而受到贬损,先有平安大街改造的失败。之后,人们担心的两广路是否会成为第二条平安大街,结果也不幸成为了事实。类似的实例则遍布北京大大小小成百上千的旧城或旧道路改造。
  政府为改善城市交通,提升城市形象面貌对旧城、旧路进行适度改造本是一种善意。但实际的道理是——城市的路宽了,并不代表就合理。
  再举一下例证。北京朝阳公园西门往南道路两侧,近些年从“鹅和鸭”、八号公馆到南街口极受“老外”们青睐的餐饮、娱乐商街。由于这的路两边可随意顺排停车,许多CBD的白领们把这里当做聚会就餐首选的“踞点”。但今年年初,这条并没有拓宽的马路中间忽然加设了一条隔离护栏,原本很少堵车的马路增多了堵车不说,晚间来这里聚餐的人们想找个车位实在是难上加难,街边原来开的餐厅大多生意受到了影响。
  北京的商铺不值钱,特别是新建小区和新拓宽道路两旁的商铺不值钱。原因是我们的规划极不合理,有许多南方县城里的商铺售价甚至能高过北京城区内的商铺。因为仅一条规划要求建设的绿化带就足以让商家头痛至极。在北京我们看到,新建建筑和新拓宽道路前面偶有个把车位,车位外面则必是绿化带,绿化带再外面必要有自行车道,之后才能上机动车主干道。这样的板块式的隔断区域,开车的人几乎很难接近,更不用说停泊在商户门前。商家的生意也就可想而知。
  05年我和饶及人先生陪同首创唐总一行赴纽约考察访问。在曼哈顿岛停留三天给我留下最深刻印象的是,这样一个有上百年历史的城市,为何它至今仍然能以百年前建造的旧有的道路、街巷维持现今城市的运营,维持每天数百万通勤人口量的出行和生活居住。曼哈顿的多至三十多万间的商铺,也就是所说的街铺每家都能维持了其中的生意。
  陪同我们的一位华人翻译同我讲,欧洲许多单身贵族在曼哈顿都留有公寓,为的是度假或烦闷时到这里来散心、解闷,因为曼哈顿的街道很窄,步行道上行走的人与人之间是摩肩接踵的很近的距离,即便自已一个人在街上,你随时不断地有店面里面货品或者景致吸引着你,所以在曼哈顿永远不会感到孤单。我注意到,曼哈顿比肩林立的摩天大厦缝隙间的街道两旁,车行道与建筑间的人行道平均只有三、五米的宽度,而这个尺度对于摩天大楼下的底商街铺生意来说,几乎等于百货公司里柜台间的尺度,人们在街上行走就如同走在一个城市大的巨型百货公司里,生意不火肯定是没有道理。
  另外,我们注意去看,不单是曼哈顿,包括香港、伦敦、东京,以及我们上海这些城市,建筑与建筑间的规划尺度是近距离的,街上的人行走着不经意间就从一个大厦走到了另一个大厦。建筑尺度为行人提供了步行的可能和机会,而行人就是街边的商家生意所需的基础客流。对比大北京我们再去看,每一个建筑与建筑之间除了坐车,你几乎不可能步行前往。这种疏远的建筑尺度阻断了人流,也客观上加大了车辆的需求,使交通越发拥堵,商业难成气候。
  如果问北京现在的商铺哪里的最值钱,我可以肯定地告诉你,沿街老住宅楼改造出来的底商最值钱。我曾经询问三环路边几家这种街店里的店员或老板,其中生意火的一天能有五千多的流水。这样好的生意也是由于被动出现的这些商铺与人行道的尺度是近距离的、可视的。
  建国之后,虽然经过几十年的发展,北京真正成气候的商街还得说是王府井、西单和改造前的前门大栅栏。为什么这么多年没有新的商街形成,或者说没有盖过 “老三样”的王府井、前门、西单?为什么越是新建的区域或道路,商铺的价值总是趋于贬损?什么样商业或者商街才能让开发商、商户、消费者共赢?我觉得除了政府的规划部门之外,对于身处一线的商铺或者商业地产开发商,这是一个真正需要去面对的课题。

 

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